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恒大的債權人開始動手了。

11月6日晚間，“躺平”許久的中國恒大（03333.HK，以下簡稱恒大）突然發布公告。公告稱，恒大一塊位于中國香港元朗擬用于住宅的未開發土地已被資產接管人出售，出售價格約6.369億美元，預計虧損達到高于售價的7.7億美元。

公告解釋稱，恒大此次出售所得款將用于償還恒大在該項目的財務義務。據資料顯示，恒大香港元朗項目的資產接管人，是美國不良資產管理企業橡樹資本。

該地塊為位于香港元朗的和生圍項目，是恒大集團在2019年以47.5億港元從恒基地產手中購入。根據規定，恒大方面需要先更改規劃，再更改地契、補地價后，才可申請發展。恒大在該項目的前期投入不菲。在補完地價之后，恒大在該項目的總成本已超過89億港元。

有媒體觀點稱，恒大目前處于風雨飄搖中，前面的債務重組仍未取得積極進展，現在不少債權人通過處置質押物來挽回損失，恒大最大的問題是還有多少資產可以出售？

事實真是如此嗎？

資本開始迫不及待

據BT財經了解到，被出售的土地為恒大在元朗的和生圍項目，總占地約223.25萬平方英尺，其中與米埔保育區相連的逾51萬平方英尺將會被修復為濕地生態區，與住宅發展地盤相隔。用作建設房屋的逾172.23萬平方英尺地盤，總可建樓面約89.3萬平方英尺。

恒大當時購入的價格為47.5億港元，以當時的匯率計算，恒大購入的價格約為6.2億美元，但元朗和生圍項目起初地塊用途并非住宅，而是漁塘及農地等濕地生態區，開發商為了能夠建低密度住宅，需給當局補地價。

恒大從恒基地產購入后還補交了42億港元的差價，在這個項目上恒大總投入已經高達89億港元。經過3年的升值溢價，這塊土地的實際價值幾乎翻倍，在恒大遭遇危機的2021年8月份，恒大曾在市場上為該項目尋找買家，當時的意向價約80億港元，約合11億美元，這是恒大在缺錢的時候處理價格。

地產行業人士認為，如今這塊土地的實際價值應該近百億港元，約合14億美元。這也與恒大所預計虧損7.7億美元相吻合。

恒大在缺錢的時候，本想以80億港元的低價出售元朗項目來緩解債務壓力，相比總投入來說已經虧了10億港元。再算上升值溢價的話，恒大已經以低于市場價20億港元的價格出手，但依然無人問津。

2022年3月，恒大非執行董事梁森林曾提及，香港元朗項目是由美國不良資產管理企業橡樹資本接管，此前恒大為從橡樹資本那借款5.2億美元而將該項目抵押，按照約定，恒大未能在規定期限內償還到期債務，橡樹資本按照合同約定接管項目。

橡樹資本無論是自己持有還是出售，6.369億美元的價格都讓他們穩賺不賠，但對恒大來說確實血虧。在恒大債務重組遲遲沒有下文的情況下，債權方已經開始按捺不住，他們等不到恒大的債務重組方案，也等不到恒大的東山再起，瓜分恒大的序幕正式開啟。

以恒大預計虧損7.7億美元的最新匯率計算，恒大在這個項目上不僅沒有賺到一分錢，還巨虧56億元，這對債臺高筑的恒大來說，無疑是雪上加霜。而債權人的這一做法，將會引來更多債權人的效仿。未來恒大的局面將更加危險，雖然并未走到破產清算的地步，但現在已經和破產清算基本類似。固定資產甚至有價值的資產都會被擺上貨架出售，而這種出售已經不是以市場價格出手，將會以遠低于市場價格的低價出售。

這一瓜分模式被開啟，讓原本總資產大于總債務的恒大，即便賣光手中所有資產都無法還清債務，照這模式進行下去，恒大不僅不能東山再起，甚至很快就必死無疑。

恒大曾試圖挽回敗局，避免事態邁向最壞的結局，但如今看來，局面已經無法控制，這個口子一開，恒大像商超的商品或將很快會被低價搶購一空。

某地產首席分析師文斌（化名）認為恒大所損失的遠不止7.7億美元，最壞的可能是引起眾多債權人的效仿。“本身恒大就四面楚歌，這下債權接管人出售資產或為其他債權人樹立一個樣本，恒大最怕的“擠兌”局面，有可能提前到來了，恒大的日子將愈發艱難。”但文斌指出，恒大香港項目被收購，對香港的房價不會帶來影響。

許家印事與愿違

恒大暴雷后，許家印其實并沒有放棄自救。

2022年大年初六，許家印在內部發表講話強調“不會賤賣資產，因為資產賤賣完了也很難還清債務。”許家印比誰都清楚，恒大手中的資產是不能賤賣的，一旦賤賣資產，不僅無法還清債務還將陷入萬劫不復的境地。

留得固定資產，是許家印以圖東山再起的唯一機會，他的這個出發點是對的，可如今的事態已經完全不受他的控制了。甚至連他本人的豪宅也早已被沒收。香港土地注冊處的記錄顯示，許老板在香港的一幢豪宅，被貸方中國建設銀行查封甚至沒收。這是許家印在香港個人資產被沒收的第一個先例。

早在2021年11月，許家印為了緩解債務壓力就抵押了香港山頂豪宅，將布力徑10號B屋及C屋給銀行套現。據了解許家印一共持有香港山頂布力徑三幢別墅，分別為B座、C座和E座。

如果按照市值來估算的話，價值分別約為8億、7億和10億港元。這是許家印的妻子丁玉梅最喜歡的豪宅，一年有超過一半的時間住在這里，如今許老板把心愛的豪宅低價抵押變現，其中B屋抵押給中國建設銀行（亞洲），套現僅3億港元。C屋獨立房屋也已抵押給“歐力士亞洲資本有限公司”，具體金額不詳。許家印此舉也是迫于無奈。

整個2021年，許家印為緩解債務壓力陸續賣掉自己的豪宅、私人飛機、以及相關股*等總計套現70億元，而恒大也陸續出售了盛京銀行、恒騰網絡、恒大冰泉等資產，其中盛京銀行回籠資金180億元，恒騰網絡回籠資金超過100億元，總計回籠資金超過600億元，但看似金額不少，但和近2萬億的總債務相比無疑是九牛一毛。

除了出售資產回籠資金之外，恒大的地產項目也逐漸被債權人所“瓜分”，天眼查數據顯示，恒大地產項目在今年內發生股權變動的多達數十家，其中最近的是11月4日成都寰瑞置業有限公司的股權發生變更，由五礦信托持股100%。

五礦信托也成為恒大的最大買家，接手恒大廣州南沙童世界、東莞恒大悅龍臺、佛山恒大鉑睿府以及昆明的恒大林溪郡，這些項目均是恒大退出，由五礦信托100%持股。這些地產項目的變更，或多為債權人的利益轉移，回籠資金有限。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為恒大目前最短缺的就是流動性，缺乏流動性必然只能出售土地這樣的固定資產，“虧錢出售某塊土地既是隨行就市下的被迫之舉，也是盤活流動性以實現積極保交樓的應勢之舉。至于還債的問題，可能都是排在保交樓之后的事情。當然，就具體的某塊土地而言，如果需要使用出售后的現金流，歸還以其實現的抵押或者質押貸款則是必要的前提了。”

保交樓是恒大必須完成的任務，能完成保交樓，恒大理論上還有東山再起的機會，完成不了保交樓，就必定回天無力，現在恒大不斷出售資產和變更地產項目的目的也就是為了確保保交樓。

但即便如此，許家印也一直沒有出售恒大汽車和恒大物業，這兩項優質資產是許家印的“救命稻草”，一直被許家印捂在兜里。許家印最初的算盤打得不錯，只是事態慢慢發展到他無法控制的局面，這種事與愿違的無奈，讓神通廣大的許家印同樣“巧婦難為無米之炊”，現在的恒大境況越來越糟。

恒大在公告中債務重組在2022年內完成，如今只剩下不到2個月的時間，這才是債權人迫不及待要瓜分恒大的根本原因。

不翼而飛的134億元存款

2022年3月22日，恒大系三家公司全部停牌。這不算是新聞，從恒大出事后，都是意料之中的，但在隨后的審計中發現中國恒大重要子公司恒大物業在2021年度財報中有134億元存款離奇失蹤，成為轟動一時的奇案。

在經過獨立調查委員會4個月的調查后，恒大才對這134億元的存款去向進行解釋——該質押相關的貸款透過第三方（扣除費用后）劃轉回流至中國恒大集團，用作集團的一般營運。

這筆134億元的存款分為三筆，分別是20億元的存單質押擔保、87億元的存單質押擔保和27億元的存單質押擔保，第一筆20億元的存單質押擔保發生在2020年12月期間，目的是為第三方公司獲得等額銀行貸款，扣除費用的所得資金再通過第三方轉至恒大集團。公告稱，這筆銀行貸款已經在2021年3月到期已經還清，質押已被解除。

第二筆87億元和第三筆27億元的存單質押擔保和第一筆的情況基本類似，都是以定期存款為第三方公司（其實都是子公司）承擔借款擔保，經過倒手后這筆借款再轉至恒大集團，但在恒大暴雷后，到期無法償還借款，其存單質押擔保分別于2021年11月和12月以及2021年9月被劃轉和強制執行。

物業公司的存款來自千萬業主的物業費，是為了保障業主權益的專用資金，輕易不能挪用，挪用將涉嫌違法，但恒大這么一操作，就合法的“挪用”了，此舉引起了眾多恒大業主的憤怒。

根據初步調查數據，中國恒大執行董事夏海鈞及潘大榮，以及子公司恒大集團有限公司的執行總裁柯鵬都參與了“134億存款的失蹤之謎案”，在恒大資金如此緊張而能觸碰到這130多億存款的人，被媒體認為是“替罪羊”。

后續恒大對涉事人員的處罰力度來看也是雷聲大雨點小，盡管涉事金額高達134億元，這些恒大高管們所受到的懲罰太過于輕微，涉事總裁夏海鈞、CFO潘大榮等6名員工僅被被免職這樣象征性的懲罰一下。

恒大此前一直將普華永道作為御用審計，但這次不是恒大首次被查，此前香港財匯局就出手調查恒大和背后審計機構普華永道。香港財匯局官網于2021年10月15日發布公告稱，將就中國恒大集團有關持續經營的匯報展開調查。

開展調查的原因是在2020年度報告、2021年中期報告中，恒大沒有明確聲明，究竟是否在持續經營上存在重大不確定性。而作為年報審計機構，普華永道在2020年報的審計意見中，只發表了無保留意見，也并沒有提及持續經營的重大不確定性。

如今這134億元存款水落石出，但是卻由存款變成了欠款，對負債累累的恒大來說，如何還清這筆外債將又是一個難題。而這筆存款的失蹤之謎對恒大的口碑更是進一步的打擊，在債權人原本不信任的基礎上更深了一步。

審計師馬麗娜認為審計單位或許知曉恒大“違規”，但作為多年的御用單位可能存在默認的情形，“恒大不是因為暴雷，到期沒有能力還上，這事就神不知鬼不覺過去了，不巧的是，恒大到期沒有錢還上借款，這些存單才被質押。”

有不愿具名的業內人士指出，行業中物業公司確實存在違規為地產公司輸送資金的情況，但恒大這次有些往槍口上撞的味道，而參與其中的都是恒大二三號人物的高管，根據恒大2020年年報可知，恒大執行董事夏海鈞的年薪高達2.05億元，是名副其實的“打工皇帝”。

據BT財經了解到，整個地產界年薪超過千萬的高管鳳毛麟角，以萬科董事長郁亮的稅前一百多萬元的年薪計算，萬科的一把手年薪尚不及夏海鈞的1%。

“這次存款事件，如果說許家印完全不知情，那基本不太可能。而夏海鈞在恒大暴雷后套現8億元，以及一些列事件，也已經飽受非議，他的離開對恒大未必是壞事。”該人士對夏海鈞的離任并不意外。

但這次存款事件之后，更加讓債權人失去信心，增加了對恒大的不信任，成為債權人拋售資產的一大導火索。

李嘉誠欲撿漏抄底

在恒大的資金鏈出現問題之后，許家印一直想將公司的不必要資產轉讓出去，比如香港的恒大中心，恒大中心在被擺上貨架后，也有眾多企業和資本垂詢，甚至還引來了李嘉誠的報價，但李嘉誠趁火打劫的90億港元報價很難打動恒大，畢竟不久前越秀集團的報價一度高達105億元，但后期因為疫情影響而選擇放棄。

知情人士透露，越秀最終放棄，疫情只是其中一個原因，最主要的是越秀董事會最終否決原因是因為恒大存在眾多不確定因素。“恒大尚未解決的債務問題，或為接下來的交易帶來不確定因素，會導致整個收購過程變得更加復雜，最終才退出收購。”

而香港恒大中心并不是恒大自建的產業而是從華人置地劉鑾雄手中以125億港元購買的，位于中國香港灣仔告士打道38號，占地2138.8平方米，總建筑面積32090.9平方米，樓高94.85米，總計26層，該棟樓的前身為美國萬通大廈。

恒大接手此棟物業時，成交總價和平均尺價都刷新了香港商廈買賣的最高紀錄。恒大曾表示該收購事項代價分六年支付，每年僅需支付少量資金。若按此計劃，恒大應該在2021年完成了樓價支付。不過，恒大流動性危機在2021年中暴露。

據香港土地注冊處資料，恒大2020年底曾就該樓向中信銀行融資約76億港元，但據中國香港2022年9月13日公開文件披露，香港中國恒大中心大樓已于9月6日被債權人中信銀行旗下中信銀行國際委任接管人安邁企業顧問公司接管。這也意味著香港恒大中心的最終結局非常有可能和元朗的項目一樣。

地產行業分析師王一然認為，恒大現在出售的資產還不算是核心資產，最核心的資產依然是恒大物業和恒大汽車，“從目前來看，許家印并沒有要賤賣恒大物業和恒大汽車的打算，而其他資產的價值根本對總債務于事無補，再耗下去，恒大的其他相關資產甚至會進一步貶值。”

正如王一然所說，香港恒大中心現在已經引來李嘉誠的低價抄底，但以李嘉誠的精明，恒大拖得越久可能將虧得更多。如今橡樹資本已經打開了“潘多拉魔盒”，后續帶來什么樣的后果都不是許家印愿意看到的，也是許家印無法控制的。

恒大創造了一個地產神話，同樣也為行業提供了一個負面教材，或在不久的將來，地產江湖再無恒大。