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在國內民營房企中，濱江集團不是規模最大的，也不是最賺錢的，但穩健謹慎的姿態，不冒進、不激進的個性，可能是獨一無二的。

尤其是在當下行業低谷期里，還能保持凈利潤增長，還有足夠資金掃貨拿地，實屬難得。

在外界眼中，這家杭州房企變得更狠了。

01

收入大降4成

今年以來，不少民營房企要么在布局上出現問題，要么是前幾年戰略出現嚴重偏差，要么產品不好賣了，要么是深陷債務泥潭難以自拔，反正暴雷的房企，一批接著一批。

濱江集團（002244.SZ）是一個另類，不僅保持著凈利潤增長，還積累了龐大的待結算資源和預收款。

今年上半年，公司實現營業收入106.90億元，同比下降44.86%，歸母凈利潤12.84億元，同比增長1.34%，扣非凈利潤12.82億元，同比增長1.58%。

收入大幅減少，公司稱主要是交付樓盤收入較上年同期減少。期內，僅交付包括仁恒濱江園在內的10個項目。

歸母凈利潤得以微增，維持杭州一哥的體面，主要受益于聯營企業投資收益。截至6月末，公司聯營企業投資收益9.04億元，同比增長1431.12%。

其實在今年第一季度，公司就已緊張起來，營業收入61.83億元、歸母凈利潤2.28億元，同比分別下降16.79%和42.69%，銷售額近乎腰斬。

6月初，董事長戚金興還曾親自下場參與搖號自家房屋產品。今年1月至6月，杭州商品房銷售面積同比下降48.04%，至632.3萬平方米。這一時期，濱江集團銷售額雖實現683.93億元，相比去年同期879.2億元戰績，減少20%以上。

這半年來，公司銷售狀況呈疲軟狀況，盡管首次進入全國房企TOP15陣營，但僅完成年度銷售計劃1500億元至1600億元的42.7%至45.6%。

房地產行業仍處于低谷期，要完成與去年銷售規模持平的銷售目標，難度并不小。

中信建投在研報中指出，長三角地區政策放松不及預期、公司拓展速度不及預期，都會影響企業的可持續發展。

不過，今年上半年，公司盈利水平仍保持高位，毛利率、凈利率分別為20.98%和15.02%。

02

掃“貨”更狠了

今年上半年，濱江集團再次穩坐杭州房企銷售冠軍之位，盡管銷售成績不如往年。

這似乎沒影響公司馳騁土地市場的積極性，相反，公司頻頻在土地市場豪擲重金，有了些許逆勢抄底的意味。

據半年報，截至今年6月，公司新增土地儲備項目30個，新增土地面積149.4萬平方米，計容建筑面積366.3萬平方米，新增土地貨值權益比例57.5%。

數據顯示，2020年上半年、2021年上半年，公司新增土地面積122.48萬平方米、94萬平方米，新增計容建筑面積分別為313.94萬平方米、234萬平方米。

如果對比上述數據，可以發現，濱江集團的拿地力度，確實比往年大了不少。另一方面，作為一家區域房企，它更加聚焦杭州。

在此前受訪中，董事長戚金興看好杭州市場，曾多次表示杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市之一。

據國盛證*研報披露，在杭州兩輪集中供地中，公司共計將23宗土地收入囊中，規劃建筑面積226.1萬平方米，總對價408.9億元，權益價款363.8億元，補充貨值約773.6億元。

綠城同樣參與杭州土地角逐，今年4至6月，其在杭州先后拿下9宗土地，耗資合計185億元，僅次于濱江。

不止在土拍市場，濱江還先后接盤了一些受困房企的土地資源。繼續去年底以16.73億元接盤融創在杭州的兩個項目后，今年6月，公司以總代價48.02億元接盤陽光城間接控制的杭州高光置業，斬獲永康眾泰小鎮項目所在的6宗土地。

對于逆勢拿地，公司對外回應平淡，表示今年會在權益拿地金額占現金回款金額比例0.6的基礎上保持平衡。

申萬證*、國盛證*均對此表示看好。國盛證*研報指出，公司逆勢在杭州補倉，整體利潤將會得到改善，也為未來供貨形成支撐。

截至6月，在公司總土地儲備中，杭州區域占比62%，另浙江省內占比22%。

03

財務平衡術

濱江集團能夠在土地市場毫無壓力的掃貨補倉，很重要一點來自自身穩健的財務平衡能力。

截至今年上半年，公司有息債務規模558.07億元，其中，78.3%來自銀行，直接融資規模占比21.7%。

銀行機構們之所以能對濱江慷慨解囊，主要是對企業債務管理能力的認可。

早在三道紅線出臺時，公司即為“綠檔”房企，從2020年至2021年，剔除預收款后資產負債率均在70%以下，今年上半年低至65.47%。

公司人年均銷售能力也力壓群雄。以去年為例，當年實現銷售金額1691億元、房地產板塊員工1106人，人均年銷售金額達到1.53億元。

截至6月末，公司尚未結算預收房款1198.5億元，較年初增長28.13%，為今年業績提供了一份保障。

在短期債務償付能力上，公司表現輕松。截至上半年末，短期債務為178.96億元，在手貨幣資金197.79億元，略有盈余。

和銀行良好的合作關系，讓公司綜合融資成本呈逐年下降趨勢。從2017年的6%降至去年底的4.9%，今年上半年平均融資成本再降0.2個百分點至4.7%，低于機構調研的國企、央企5%-7%的融資成本水平。

融資成本持續下降，充分反映了市場對公司資產價值、經營能力和企業信譽的認可，同時也在一定程度為公司發債背書。今年以來，公司成為業內為數不多的，還可以在公開市場發債的民營房企之一。

據半年報，今年1至2月，公司先后發行3筆合計26.1億元短期融資券，融資利率在3%-4%水平。

7月8日，公司一筆9.6億元短融到期，公司在7月5日順利發行一筆9.7億元短融歸還前筆融資，融資成本3.9%。8月22日發行一期規模為9.4億元中期票據，票面利率4.8%。在2022年房企融資難度加大狀況下，公司在債券市場游刃有余，完成了其他房企幾乎難以完成的任務。

公司認為，要保持融資渠道通暢，不可能靠債務無限增加，加速回款才是根本。今年上半年，公司回籠資金達322億元。

截至6月，公司獲銀行授信總額度1114.4億元，比去年末增長34%，目前僅使用了498.4億元。

另外，公司已獲批尚未發行公司債額度6億元，注冊完成尚未發行短期融資券額度35億元，可根據需求擇時發行。