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近日，中國銀(yin)保監會辦(ban)(ban)公(gong)廳(ting)、住(zhu)房(fang)和城鄉建設部辦(ban)(ban)公(gong)廳(ting)、人民銀(yin)行(xing)辦(ban)(ban)公(gong)廳(ting)聯合印(yin)發了《關(guan)(guan)于商業銀(yin)行(xing)出具保函置換(huan)預(yu)售監管資(zi)金有關(guan)(guan)工(gong)作的通(tong)知》（以下簡稱《通(tong)知》），旨在支持(chi)優質房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業合理(li)使用預(yu)售監管資(zi)金，防范(fan)化解房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業流動(dong)性風險(xian)，促進房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)平穩(wen)健康發展。

《通知》要(yao)求，保函僅可用于(yu)置換依法合規設立的(de)(de)(de)(de)預售資(zi)(zi)金(jin)監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)監管額(e)度(du)內(nei)資(zi)(zi)金(jin)。置換金(jin)額(e)不(bu)得(de)(de)超過監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)中(zhong)確(que)保項目(mu)竣(jun)工(gong)交付(fu)(fu)所需的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)30%，置換后(hou)的(de)(de)(de)(de)監管資(zi)(zi)金(jin)不(bu)得(de)(de)低于(yu)監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)中(zhong)確(que)保項目(mu)竣(jun)工(gong)交付(fu)(fu)所需的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)70%。監管額(e)度(du)內(nei)資(zi)(zi)金(jin)撥付(fu)(fu)使用時，保函金(jin)額(e)相應下調，確(que)保監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)內(nei)資(zi)(zi)金(jin)始終不(bu)低于(yu)項目(mu)竣(jun)工(gong)交付(fu)(fu)所需的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)70%。如房地產企業未向監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)內(nei)補足(zu)差額(e)資(zi)(zi)金(jin)，保函金(jin)額(e)不(bu)得(de)(de)調整(zheng)。此外，要(yao)求商業銀行合理(li)確(que)定保函期限，確(que)保與項目(mu)建設周期相匹(pi)配。

原文如下：

各(ge)(ge)銀(yin)保監局，各(ge)(ge)省(sheng)(sheng)、自治區、直轄市及(ji)新疆(jiang)生產建(jian)設兵團(tuan)住房和城鄉建(jian)設廳（委、管(guan)委、局），中國人民銀(yin)行上海總(zong)部，各(ge)(ge)分行、營(ying)業管(guan)理部，各(ge)(ge)省(sheng)(sheng)會（首府）城市中心支行，各(ge)(ge)副省(sheng)(sheng)級(ji)城市中心支行，各(ge)(ge)大(da)型銀(yin)行、股(gu)份制銀(yin)行、外(wai)資銀(yin)行：

為明確商(shang)業銀(yin)行(xing)出具保函置(zhi)換預售(shou)監管(guan)資(zi)金(jin)相關要求，支持優質房地產(chan)企業合理使用預售(shou)監管(guan)資(zi)金(jin)，防范化解房地產(chan)企業流動(dong)性風(feng)險(xian)，促進房地產(chan)市場平穩(wen)健康發展，現將有關事項通知如下：

一、允許商業銀(yin)行按市場化(hua)、法治(zhi)化(hua)原則，在充分評(ping)估(gu)房(fang)地產(chan)企(qi)業信(xin)用風(feng)險、財務狀況、聲譽(yu)風(feng)險等的(de)基礎上(shang)進行自(zi)主決(jue)策，與(yu)優質(zhi)房(fang)地產(chan)企(qi)業開展保函置換預售監(jian)管資金業務。

二、保(bao)(bao)函僅(jin)可(ke)用于(yu)置(zhi)換依法合規設(she)立的(de)(de)(de)(de)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)監管(guan)額(e)度(du)內(nei)資(zi)金(jin)。房(fang)地產企業要按照《關于(yu)規范商品房(fang)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)監管(guan)的(de)(de)(de)(de)意見(jian)》（建房(fang)〔2022〕16號）規定開設(she)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)，購房(fang)人繳納的(de)(de)(de)(de)定金(jin)和首(shou)付款(kuan)、商業銀行發(fa)放的(de)(de)(de)(de)按揭貸款(kuan)以及其他形式的(de)(de)(de)(de)購房(fang)款(kuan)等(deng)商品房(fang)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)，應當(dang)全部直接存入(ru)監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)。監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)內(nei)資(zi)金(jin)達(da)到住房(fang)和城鄉建設(she)部門(men)規定的(de)(de)(de)(de)監管(guan)額(e)度(du)后，房(fang)地產企業可(ke)向(xiang)商業銀行申請出具(ju)保(bao)(bao)函置(zhi)換監管(guan)額(e)度(du)內(nei)資(zi)金(jin)，保(bao)(bao)函置(zhi)換金(jin)額(e)不得超(chao)過監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)中確(que)保(bao)(bao)項(xiang)(xiang)目竣工交(jiao)付所需的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)30%，置(zhi)換后的(de)(de)(de)(de)監管(guan)資(zi)金(jin)不得低于(yu)監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)中確(que)保(bao)(bao)項(xiang)(xiang)目竣工交(jiao)付所需的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)70%。

三、監管(guan)(guan)(guan)額(e)度內資(zi)(zi)金(jin)撥(bo)付使用時，預售(shou)資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)(hu)開立行（以下簡稱監管(guan)(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)(hu)行）應在(zai)3個工作日內將(jiang)相關信息(xi)通知出具(ju)保(bao)(bao)函的(de)(de)銀(yin)行，出函銀(yin)行要(yao)督(du)促房(fang)(fang)地(di)產企業向(xiang)監管(guan)(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)(hu)內補足差額(e)資(zi)(zi)金(jin)（撥(bo)付資(zi)(zi)金(jin)×保(bao)(bao)函置(zhi)換預售(shou)監管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)比例(li)），保(bao)(bao)函金(jin)額(e)相應下調，確(que)保(bao)(bao)監管(guan)(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)(hu)內資(zi)(zi)金(jin)始終(zhong)不(bu)低于項目竣工交付所需的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)額(e)度的(de)(de)70%。如房(fang)(fang)地(di)產企業未(wei)向(xiang)監管(guan)(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)(hu)內補足差額(e)資(zi)(zi)金(jin)，保(bao)(bao)函金(jin)額(e)不(bu)得(de)調整。

四、商業銀行要合(he)理確定(ding)保函(han)期限，確保與項(xiang)目(mu)建(jian)設周(zhou)期相匹配(pei)。項(xiang)目(mu)竣工交付或商品房(fang)項(xiang)目(mu)完成房(fang)屋所有權首次登記(ji)預售資金協議解(jie)除后(hou)，保函(han)相應失效。

五(wu)、監(jian)管評(ping)級4級及以(yi)下或(huo)資產(chan)規模低于5000億元的(de)商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行不得開展保函(han)置換預(yu)售監(jian)管資金(jin)(jin)業(ye)務。商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行不得向(xiang)作為(wei)本銀(yin)(yin)(yin)行主要股東、控股股東或(huo)關聯方的(de)房地產(chan)企業(ye)出(chu)具保函(han)置換預(yu)售監(jian)管資金(jin)(jin)。企業(ye)集團財務公司等非(fei)銀(yin)(yin)(yin)行金(jin)(jin)融機構(gou)不得出(chu)具保函(han)置換預(yu)售監(jian)管資金(jin)(jin)。

六、商業銀行在出具保函(han)置換預售監(jian)管資金(jin)時，要參照開(kai)發貸款授(shou)信標準，充分評(ping)估(gu)房(fang)地產(chan)企業信用風(feng)(feng)險(xian)、財務狀況、聲譽(yu)風(feng)(feng)險(xian)、項目(mu)銷售前景和(he)剩(sheng)余貨(huo)值等，與經營穩(wen)健、財務狀況良好的優質房(fang)地產(chan)企業開(kai)展保函(han)置換預售監(jian)管資金(jin)業務。對(dui)債(zhai)權債(zhai)務關(guan)系(xi)復雜、涉(she)(she)案涉(she)(she)訴糾紛較多、對(dui)外擔保額(e)度(du)過大(da)、施工(gong)進度(du)明(ming)顯低(di)于預期的項目(mu)，應審慎出具保函(han)。對(dui)于項目(mu)主體與總承包方存在關(guan)聯關(guan)系(xi)的，要充分評(ping)估(gu)項目(mu)風(feng)(feng)險(xian)。保函(han)額(e)度(du)全(quan)額(e)計入對(dui)房(fang)地產(chan)企業及其所屬集團(tuan)的統(tong)一授(shou)信額(e)度(du)。

七、商業(ye)銀行要通過保(bao)證金、房(fang)地(di)產企業(ye)反擔保(bao)以及其他增信措施，防范保(bao)函業(ye)務風(feng)險，按要求計提風(feng)險資(zi)本，提取風(feng)險準備。

八、房(fang)(fang)地產企業提(ti)供商業銀行出(chu)具的保(bao)函(han)，向住房(fang)(fang)和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部(bu)門(men)請求(qiu)釋放預售資金監(jian)管(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)相應額度(du)資金的，監(jian)管(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)行應配合住房(fang)(fang)和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部(bu)門(men)做(zuo)(zuo)好必要的審核工作。住房(fang)(fang)和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部(bu)門(men)研究(jiu)同意后向監(jian)管(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)行發出(chu)撥(bo)付指令。監(jian)管(guan)賬(zhang)戶(hu)(hu)行根據(ju)住房(fang)(fang)和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部(bu)門(men)撥(bo)付指令做(zuo)(zuo)好資金撥(bo)付，并等額減(jian)少(shao)賬(zhang)戶(hu)(hu)管(guan)理額度(du)。

九、在保函(han)(han)有效(xiao)期內，如監管賬戶內剩余資金(jin)不(bu)足以支(zhi)付(fu)項目工程款，出函(han)(han)銀行(xing)應立即履約墊付(fu)，在保函(han)(han)額(e)度(du)內支(zhi)付(fu)扣除(chu)賬戶內剩余資金(jin)后的差額(e)部分。一旦出現墊付(fu)，出函(han)(han)銀行(xing)要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付(fu)資金(jin)應足額(e)計(ji)提撥備、真實(shi)分類，不(bu)得隱藏(zang)風險。

十、各地不得強制商(shang)業銀行出(chu)具保函(han)(han)，不得將出(chu)具保函(han)(han)與當地預售資(zi)(zi)金監(jian)管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)格掛鉤(gou)。住(zhu)房和(he)城鄉建(jian)設(she)部門、金融管(guan)(guan)(guan)理部門應為商(shang)業銀行開展保函(han)(han)置換預售監(jian)管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)金業務提(ti)供必要(yao)支(zhi)持。

十(shi)一、房地產企業(ye)要按(an)(an)規(gui)定(ding)使用保函置(zhi)換的預售(shou)監(jian)管資金，優先用于項目(mu)工程(cheng)建設、償還(huan)項目(mu)到(dao)期債務等，不得(de)用于購置(zhi)土地、新(xin)增其他投資、償還(huan)股東借款等。房地產企業(ye)要按(an)(an)約定(ding)承擔監(jian)管賬戶內的資金補足義(yi)務，確保項目(mu)建設資金充足。

十二(er)、各地(di)(di)要加強房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)管理，對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)違(wei)規使用資(zi)金(jin)(jin)的(de)行(xing)(xing)為進行(xing)(xing)嚴(yan)肅(su)查處(chu)。監管賬(zhang)戶行(xing)(xing)、出(chu)函銀行(xing)(xing)發現房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)違(wei)規使用資(zi)金(jin)(jin)，或(huo)在預售資(zi)金(jin)(jin)撥付后未及時補足差(cha)額(e)資(zi)金(jin)(jin)，應及時報告有(you)關部門。住房(fang)(fang)和城鄉建設(she)部門、金(jin)(jin)融(rong)管理部門可采(cai)取(qu)聯合約談(tan)、行(xing)(xing)政處(chu)罰等措施，督促房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)糾正違(wei)規行(xing)(xing)為。

中國銀(yin)保監會辦公廳

住房和(he)城鄉建設部(bu)辦(ban)公廳(ting)

中國人民銀行辦公(gong)廳

2022年11月12日