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現代管理學之父德(de)魯克說過一句話(hua)：“在動蕩(dang)的時(shi)代里最大(da)的危(wei)險(xian)不是變(bian)化不定，而是繼(ji)續(xu)按照昨天的邏輯采取行動。”

房地(di)產行業的(de)周期調(diao)整進(jin)入(ru)深水(shui)區，貝(bei)殼用業績證明，它一直在用進(jin)化的(de)思維和步態，前(qian)瞻應對加速變革的(de)外(wai)部環境，并驅(qu)動創新活力持續迸(beng)發。

貝殼近期公布的財報顯示，其第(di)三季度主要關鍵指(zhi)標均超出市(shi)場一致預(yu)期：總交(jiao)易(yi)額（GTV）為6552億(yi)(yi)元，實現(xian)營(ying)收178億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)1.2%；實現(xian)凈利潤11.7億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)63%；經調整凈利潤21.6億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)14%。

貝殼為何(he)不(bu)懼周期(qi)，向(xiang)上生長？

在這(zhe)背后，緊跟樓市政策、供需關系以(yi)及社會居住(zhu)觀念(nian)的(de)變化，以(yi)客戶為(wei)中心進(jin)行自我迭代，貝殼打破窠臼(jiu)，正逐步躍遷(qian)至“一(yi)站(zhan)式新居住(zhu)服務平臺(tai)”新高(gao)地(di)。

用進化的力量，鎖定趨勢延長線

《愛(ai)麗絲(si)鏡中奇遇記》中，紅皇后對愛(ai)麗絲(si)說：“在這個國度中，你必須不停地奔(ben)跑(pao)，才能保持在原地。”

美國芝(zhi)加哥大學進化生(sheng)物(wu)學家范(fan)瓦倫據此提出“紅皇(huang)后假說”，恰如其(qi)分地描(miao)繪了自然界(jie)激烈的生(sheng)存競爭法則：自然選擇只(zhi)導致生(sheng)物(wu)當前的適應，進化功能則是潛(qian)在(zai)的適應或對未(wei)來的適應能力。

還原到商業(ye)社會，其實也是一樣的道(dao)理。企業(ye)只有與時俱進地精進戰術戰法、完善核心競(jing)爭力，才能抵御住一波又一波巨浪的侵(qin)襲。

2023年(nian)，隨著(zhu)頂層文件明確發(fa)展風向標(biao)，“金融(rong)16條”“三支箭(jian)”“認(ren)房(fang)不認(ren)貸”“降(jiang)低首付比例和(he)利(li)率”等利(li)好大招先后(hou)落地(di)，“水深(shen)火熱”了數年(nian)的房(fang)地(di)產終(zhong)于迎來轉機，“回暖(nuan)”和(he)“蘇醒”成為市(shi)場頻繁提及的兩個(ge)詞語(yu)。

與此同(tong)時，眾(zhong)多細微卻顯(xian)性的(de)改變也浮出水面，最鮮明的(de)便是消費(fei)者對于住(zhu)房的(de)態度。

與過去的(de)(de)(de)“有所(suo)居”相比，如今的(de)(de)(de)消(xiao)費者更關注“住的(de)(de)(de)好”，在(zai)他(ta)們看來，房子不只(zhi)是遮風擋(dang)雨、吃飯(fan)睡覺的(de)(de)(de)鋼筋混凝土建筑，還(huan)附加了(le)樂業、悅己、暖(nuan)心、庇佑等情(qing)感因素。

換(huan)言之(zhi)，如今的消費者(zhe)更加重視住房(fang)(fang)的品質和體驗感，也賦予住房(fang)(fang)概念越來越豐(feng)富和立(li)體的內涵(han)。

而根植(zhi)于“房(fang)住不炒”、供求雙方換位的(de)新形(xing)勢，這又是我國(guo)房(fang)地(di)產市場及其(qi)整個產業鏈當下及未來的(de)主流路徑(jing)。

正如貝(bei)殼認為的，現(xian)在客戶(hu)對居住(zhu)產品(pin)滿(man)意度低是(shi)市場(chang)動力不足的核心(xin)原因之一(yi)。

貝殼(ke)聯合創始(shi)人(ren)、董(dong)事長、首席執行官彭(peng)永東亦表示，當(dang)人(ren)們從(cong)關注“買到(dao)房子”的時代，回歸(gui)到(dao)了關注“住(zhu)”這件事本(ben)身(shen)上，貝殼(ke)也要從(cong)以“交易”為核心進化(hua)到(dao)“怎么讓大家住(zhu)的更好”上，而后者是一片(pian)藍海。

據節點財經(jing)了解，上半年(nian)改(gai)善型需求的主(zhu)力(li)群體和(he)主(zhu)力(li)戶型成交占(zhan)比進一步提(ti)升(sheng)，35-44歲的客戶占(zhan)比較2022年(nian)提(ti)升(sheng)2個(ge)百分點至35%，90平以上戶型占(zhan)比較2022年(nian)提(ti)升(sheng)3個(ge)百分點至37%。

基(ji)于上述考量，貝殼錨定“安居”，在今年7月(yue)宣布“一體三翼”戰略升級并實(shi)施相應的(de)組織(zhi)架構調整，佐以執行側(ce)的(de)“兩手抓(zhua)”：

一邊深刻洞悉和理解客戶更前端(duan)，挖掘數據交互(hu)和融合的潛(qian)力，打(da)造應時應勢(shi)的產品，牽引、放大改善型需求；一邊擁抱(bao)需求潮流，加(jia)速(su)向包括房(fang)產經紀、家裝家居、租賃運營等在內的“一站式新居住服務平臺(tai)”演進(jin)，推動自(zi)身(shen)轉軌換道，也為行業(ye)樹(shu)立(li)典范。

從這個層面來說，在長(chang)線思(si)考和布局的前提下(xia)，貝(bei)殼以(yi)進化(hua)的力(li)量，不僅(jin)鎖定(ding)趨勢，還鎖定(ding)趨勢的延長(chang)線。

比如，貝殼(ke)租(zu)房在(zai)8月份啟動上海站“新青年？‘心’計劃(hua)”，通過“0押、月付、換(huan)租(zu)無憂、服務費8折” 等一(yi)系列措(cuo)施，為(wei)城(cheng)市畢業生提供租(zu)房支持，以及(ji)首個自營中(zhong)高端長租(zu)公寓(yu)品(pin)牌海鹽(yan)亮相成都等，都有著(zhu)全局性的示(shi)范和(he)領航(hang)意義。

再(zai)如，貝殼在(zai)濟南推出(chu)的(de)“煥新購”新模式(shi)，相當(dang)于為租、買、賣、裝各(ge)個(ge)環(huan)節都開啟了(le)快速通(tong)道，疊(die)加十大權益，既(ji)能(neng)讓購房(fang)者的(de)舊(jiu)房(fang)源零壓力釋放，又(you)在(zai)新房(fang)購置端獲得風險兜底，且能(neng)解除換房(fang)者后續在(zai)租售(shou)、裝修上的(de)煩(fan)惱。

積極的(de)(de)舉動反饋(kui)到(dao)報表(biao)上，Q3，除了房產經(jing)紀基本面一(yi)貫穩固外(wai)，貝殼的(de)(de)第二(er)曲線(xian)亦(yi)生機勃勃。

其中，家(jia)裝家(jia)居合同額(e)達(da)33億元，同比(bi)增(zeng)長65.6%；收(shou)入(ru)達(da)32億元，同比(bi)大增(zeng)72.1%，環(huan)比(bi)也增(zeng)長了21%，貢獻利潤率保持在29.1%。

“貝殼省心租”入住率達到95.9%，帶動(dong)新興業務(wu)及其(qi)他的(de)凈收入由2022年(nian)Q3的(de)8億元上升202.7%至24億元。

總體來(lai)看，本報(bao)告期，公司非房產交(jiao)易服務業(ye)務的(de)收入同(tong)比增長112%，占比擴大至30%以上，對比去(qu)年同(tong)期該占比僅(jin)為(wei)15%，營(ying)收結(jie)構(gou)顯著優(you)化(hua)，增量價值愈發厚(hou)重，也意味著業(ye)績彈性、韌性同(tong)步增強。

六邊形戰士，“成長性”和“確定性”都要

貝殼交卷后，其亮眼(yan)的成績(ji)，讓股民們為之一(yi)振，機構也紛紛給(gei)出(chu)“增(zeng)持”或“買入”評級。

摩根士丹(dan)利(li)(li)將貝殼今年(nian)(nian)全年(nian)(nian)盈利(li)(li)預測上調14.9%，明年(nian)(nian)及(ji)2025年(nian)(nian)則(ze)輕微(wei)上調1%；富(fu)瑞上調貝殼目標價至25美(mei)元(yuan)(yuan)；國金*券上調貝殼2023 年(nian)(nian)和2024 年(nian)(nian)經調整歸母凈(jing)利(li)(li)潤(run)預測 9%、5%至99億(yi)元(yuan)(yuan)、113億(yi)元(yuan)(yuan)。

說到底，投資的本質是(shi)預(yu)期藝術，券商看好的是(shi)貝殼面向明天(tian)的成長力。

具體而(er)言(yan)，我們(men)可(ke)以(yi)從基本盤、前瞻力和ESG行(xing)動(dong)三(san)個方(fang)面展開。

首先，貝殼的基本盤，也就是房產經紀業(ye)務(wu)。

前(qian)三季度，貝殼存量房(fang)GTV同(tong)比(bi)(bi)增長28%，新房(fang)GTV同(tong)比(bi)(bi)增長13%。

單Q3，貝殼存量房 GTV為4390億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，遠超市場(chang)預(yu)期的3990億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，凈收入63億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，利潤(run)貢獻率達至48.7%的高位，同比(bi)提升(sheng)(sheng)了(le)2.6個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)，環比(bi)提升(sheng)(sheng)了(le)3.1個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；新房GTV為1921億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，也超過市場(chang)預(yu)期的1773億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，凈收入為59億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，利潤(run)貢獻率同比(bi)微增至25.1%。

得益于ACN（經(jing)紀(ji)人合作網絡）的賦能，截至三季度末，貝殼活躍門店數量(liang)為(wei)40903家(jia)，同比(bi)增(zeng)長(chang)3.0%，活躍經(jing)紀(ji)人數量(liang)為(wei)399048人，同比(bi)增(zeng)長(chang)7.1%。

不難看出，貝殼(ke)的(de)“壓艙石”依然堅實有力(li)(li)(li)，并未因外力(li)(li)(li)干擾(rao)或掣肘而(er)(er)劇(ju)烈波動，反而(er)(er)是規模和效益穩健上行(xing)，服務能力(li)(li)(li)不斷強化(hua)。

其次，前瞻(zhan)力。

事實上(shang)，貝殼(ke)骨子(zi)里(li)就有著低頭趕(gan)路(lu)，抬頭追光的“沖浪”基因。

拉長歷程視線，不管是開行(xing)業之(zhi)先(xian)的(de)“真房源”“樓盤字典”“ACN”“VR看房”，還是后(hou)來進(jin)軍家裝及租房賽(sai)道，其始終能提前洞察微(wei)瀾，及時靈活地調適系(xi)統(tong)并搶(qiang)先(xian)吃(chi)螃蟹。

而在“交易最大化(hua)”向“體驗最大化(hua)過渡(du)”的(de)(de)背景下(xia)，貝殼(ke)沿(yan)著“住(zhu)的(de)(de)好”的(de)(de)訴求原(yuan)點，探索新版圖、找尋新定位、深挖“護城河”，即彭永東(dong)稱之(zhi)的(de)(de)“翻越(yue)第二(er)座山”，則是(shi)其又一次(ci)前瞻動(dong)態和沖浪前沿(yan)的(de)(de)體現，也為(wei)自己擘(bo)畫出一條(tiao)條(tiao)兼具長度(du)、深度(du)和廣度(du)的(de)(de)路徑(jing)。

貝殼強調，“這(zhe)些需(xu)求非常(chang)真實，也(ye)會為我們未來(lai)帶來(lai)巨(ju)大的(de)空間”。

目前來(lai)看(kan)，貝殼已然突破(po)傳(chuan)統(tong)地(di)產交(jiao)易服務(wu)業務(wu)限制，行進在(zai)“再造”一(yi)個貝殼的路上，也取得了階(jie)段性(xing)的成功。

最后(hou)，ESG“升維”。

當(dang)時當(dang)下，ESG無疑是每家企業(ye)的(de)必修科目，也(ye)是被市場頻繁提及和聚焦(jiao)的(de)議題，更甚至，還(huan)被譽(yu)為(wei)微觀個體(ti)們新的(de)增(zeng)長極，資本(ben)下注(zhu)時可(ke)參考的(de)中樞(shu)底座力之一。

作為居(ju)住領域的(de)(de)服務商，先進(jin)生產力的(de)(de)探索者(zhe)(zhe)，貝殼的(de)(de)思想和(he)認知儲備(bei)一貫先知先覺，其(qi)視最重(zhong)要的(de)(de)命題為：我們(men)應該承擔(dan)什么責任？我們(men)能為社會(hui)和(he)客(ke)戶創造(zao)什么價(jia)值？我們(men)的(de)(de)事業，不就是幫消費者(zhe)(zhe)安居(ju)、助服務者(zhe)(zhe)樂業嗎(ma)？

一方面，做難而正(zheng)確(que)的事，貝(bei)殼上線透明(ming)交(jiao)易、真房源(yuan)、交(jiao)易不成傭金全退、交(jiao)易安(an)全保障等重(zhong)磅承諾(nuo)，把消費者(zhe)的安(an)心、放心落(luo)到實處，促進行(xing)業生態良性(xing)循環、正(zheng)和博弈。

另一(yi)(yi)方面，扎根社區公益，連接民眾(zhong)，貝殼開發了“我來教(jiao)您用手機”項(xiang)目，開設老年(nian)人智能手機公益課程，服務老年(nian)人超75萬(wan)人次，9月貝殼“我來教(jiao)您防跌倒(dao)”第一(yi)(yi)期試點(dian)課開啟；部分貝殼門(men)店在高(gao)(gao)考期間開設“高(gao)(gao)考服務站”，為考生及家(jia)長提(ti)供物資補(bu)給與(yu)休(xiu)息(xi)場地；鏈家(jia)暖(nuan)心(xin)驛站隨(sui)時歡(huan)迎戶(hu)外(wai)勞動者進(jin)門(men)，提(ti)供飲水、休(xiu)息(xi)、熱飯、借傘(san)、充(chong)電等便利；贊(zan)助(zhu)馬(ma)拉松等。

據節點財(cai)經觀察，企業的(de)ESG行為往往和其財(cai)務表現正(zheng)相關。也就是(shi)說，貝殼在業務場景之外積累的(de)口碑(bei)、信任(ren)、聲(sheng)望，將在無形中沉淀出一筆(bi)筆(bi)寶貴的(de)財(cai)富，進而(er)轉化為永續動力，助力貝殼走(zou)得更遠(yuan)、更高(gao)、更久。

基本盤壓艙，前瞻力“沖浪”，ESG“升維(wei)”，可以說，這樣的貝(bei)殼好比六邊(bian)形戰士(shi)，無論(lun)是它的成長性還是確定性，都給外(wai)界一種鑿鑿的踏實感(gan)。